Logement et immobilier en Corée du Sud
Jeonse, dépôt sans loyer mensuel
Le jeonse constitue une singularité coréenne. Le locataire verse au propriétaire un dépôt représentant en général de cinquante à quatre-vingts pour cent de la valeur du bien, n'acquitte ensuite aucun loyer mensuel, et récupère la totalité de la somme à l'échéance du bail, fixée le plus souvent à deux ans. Le bailleur se rémunère en plaçant ce capital pendant la durée du contrat. La formule concurrente, le wolse, associe un dépôt bien plus modeste à un loyer mensuel, et elle a dépassé le jeonse en volume de contrats pour la première fois en avril 2022.
Risques attachés aux dépôts
Les sommes en jeu exposent le locataire à l'insolvabilité du propriétaire, un risque que le retournement des prix immobiliers a matérialisé dans plusieurs affaires de fraude au dépôt. L'enregistrement du bail auprès de l'administration locale et la déclaration de domicile confèrent au locataire un rang privilégié pour le remboursement en cas de saisie du logement. Une garantie publique du dépôt existe également et couvre, sous conditions, la défaillance du bailleur.
Types de logements
Les grands ensembles d'appartements dominent le paysage urbain et concentrent l'essentiel de la valeur du marché, souvent sous des marques de promoteurs bien identifiées. Les officetels, immeubles mixtes réunissant bureaux et studios, séduisent les célibataires et les jeunes actifs. Les villas, petits immeubles de trois à cinq niveaux, et les studios appelés one-room complètent l'offre à des niveaux de prix inférieurs.
Achat par les étrangers
Aucun principe n'interdit à un étranger d'acquérir un bien en Corée du Sud, sous réserve d'une déclaration auprès de la collectivité locale dans les délais fixés par la loi sur l'acquisition foncière par les étrangers. Les prix restent très concentrés sur Séoul et sa périphérie, où l'arrondissement de Gangnam tient le haut du marché. Les autorités encadrent régulièrement les conditions d'emprunt afin de contenir la spéculation.
Agences et recherche de logement
La recherche passe par les agences de quartier, dont la commission suit un barème réglementé, et par des applications immobilières très utilisées comme Naver Real Estate, Zigbang ou Dabang. Les dépôts se règlent par virement bancaire, ce qui suppose un compte local et donc une carte de séjour. Un extrait du registre foncier, consultable en ligne, permet enfin de vérifier l'identité du bailleur et les hypothèques inscrites sur le bien avant toute signature.